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Le domaine d’Uhaina – Urrugne (64)

Sous le dispositif de la location meublé*

Empreint d’une identité forte, le Pays Basque attire chaque année 8.7 millions de touristes. Situé dans un environnement naturel entre mer et montagne, elle puise sa richesse dans ses activités variés tel que la plage, le surf, les randonnées, le golf et son héritage culturel mêlant folklore et tradition.

Située entre Hendaye et Saint-Jean-de-Luz, Urrugne est un petit village proche des principaux lieux d’intérêts de la région : Château dAbbadia, la corniche, Belharra, Guéthary, montagne de la Rhune, Socoa…

Le Domaine d’Uhaina niché dans une zone Natura 2000 sur la route de la Corniche offre des panoramas époustouflants. À moins de 15 minutes des plages d’Hendaye, 20 minutes de la Grande Plage de Saint-Jean-de-Luz et à 20 km de l’aéroport international de Biarritz , la résidence profite d’une localisation exceptionnelle. Doté d’une architecture typique de la région, l’établissement est composé de 4 bâtiments, principalement des cottages duplex aux boiseries « rouge basque ». Le Domaine réunit 94 appartements du studio au T4 duplex ouverts sur des espaces extérieurs verdoyants.
Piscines intérieure et extérieure, sauna, jacuzzi, aires de jeux, terrain de tennis, autant de services mis à disposition pour permettre à chacun de savourer des moments de détente ou de convivialité. 

Un investissement attractif

Exemple de simulation

Vous êtes un résident en France dont le revenu imposable est de 140 000 € et disposez de revenus fonciers à hauteur de 15000 € et imposés dans la tranche des 41%.

Simulation proposée à titre d’exemple et non contractuelle, sur la base d’une revalorisation du bien immobilier de 0.5%.

Vous disposez d’un capital ? Vous pouvez contracter un prêt amortissable et donner ce capital en apport

Prêt amortissable 15 ans 1,95%
Montant de l’investissement 220 838 €
Apport personnel 66 250 €
Montant emprunté 154 588 €
Assurance Vie en garantie auprès de la Banque – – – – –
Epargne mensuelle moyenne à charge de l’investisseur (lissée sur 15 ans) 410 €
Valeur du bien au terme des 15 ans * 253 007 €

*Simulation non contractuelle donnée à titre d’exemple sur la base d’une revalorisation du bien immobilier de 0.5%.

… Ou contracter un prêt In Fine en mettant ce capital sur une assurance vie

Prêt In Fine* 12 ans 3,10%
Montant de l’investissement 220 838 €
Apport personnel – – – – –
Montant emprunté 154 588 €
Assurance Vie en garantie auprès de la Banque 66 250 €
Epargne mensuelle moyenne à charge de l’investisseur (lissée sur 15 ans) 300 €
Valeur du bien au terme des 12 ans ** 253 007 €

*L’investisseur rembourse pendant toute la durée du prêt la seule quote part des intérêts, le capital étant remboursé à la fin en 1 fois. Si un sinistre décès ou invalidité devait survenir, l’assurance remboursant le montant total du prêt, les bénéficiaires récupèrent le bien entièrement payé, plus le contrat d’assurance vie.
**Simulation non contractuelle donnée à titre d’exemple sur la base d’une revalorisation du bien immobilier de 0.5%.

Vous ne souhaitez pas mobiliser votre capital ? Possibilité de financement à 100% selon conditions

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Le dispositif « location meublé »

Intégré dans une résidence services, le bien meublé sera confié par l’investisseur à un exploitant professionnel par le biais d’un bail commercial. A la différence d’une location nue, le locataire (c’est-à-dire le preneur à bail) est une personne morale qui s’occupera de la gestion de la résidence, (remplissage, entretien…) ainsi que de la fourniture des services.
Ce schéma d’investissement offre ainsi confort de gestion, gain de temps et visibilité. A noter : le professionnel qui assure la gestion de la résidence est également appelé gestionnaire ou exploitant.

CATEGORIE DE REVENUS

Pour une location nue, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les charges effectivement payées (intérêts d’emprunt et charges) viennent en déduction des loyers perçus. Les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont eux imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Seront déduits de ces loyers, si le propriétaire opte pour le régime réel, les éventuels intérêts d’emprunt, les charges effectivement payées et les amortissements.

AMORTISSEMENTS

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable déductible tous les ans :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
  • les biens immobiliers sont amortis pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composant l’immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Selon le financement et le montage de l’opération, il est ainsi possible de neutraliser fiscalement tout ou partie des loyers perçus. Le suivi par un cabinet d’expertise-comptable est fortement recommandé.

DEFICITS

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels. Ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus de même nature issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

PLUS-VALUES

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers. Elles sont donc exonérées totalement à compter de 30 ans de détention et de marnière croissante entre 5 et 30 ans de détention.

IMPOTS

Taxe foncière : comme tout propriétaire immobilier, vous serez soumis aux impôts fonciers, ces derniers étant déductibles des loyers perçus.
Taxe d’habitation : vous ne paierez pas la taxe d’habitation pour un bien confié par bail commercial à un exploitant professionnel car vous n’y élisez pas domicile. Contribution économique territoriale (ex taxe professionnelle) : le loueur meublé est en principe redevable de la CET. Cependant une exonération est en général obtenue dans la plupart des cas de gestion des biens par un bail commercial suite à un arrêt de Cour Administrative d’Appel de Lyon N°97 Lyo1138 du 15 mars 2001.

TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA sur les loyers peut permettre au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…), s’il a opté pour l’assujettissement à la TVA.
La TVA immobilière n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans (1 an pour l’année d’acquisition + 18 ans + 1 an pour l’année de cession) de détention du bien. La cession du bien à un nouvel acquéreur avec un bail commercial n’entraînera pas de régulation de TVA. En effet, une régularisation par 20ème pendant les 20 premières années ne sera demandée qu’en cas d’arrêt de l’activité d’assujetti à la TVA.

REVENTE

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, en cas de revente à un nouveau propriétaire, celui-ci pourra amortir les biens sur la base de leur prix d’acquisition et bénéficier des avantages du statut.
La revente du bien sous bail commercial, entre 2 assujettis à la TVA, constitue une transmission d’universalité, en vertu de laquelle le revendeur n’a pas à restituer de TVA à l’administration fiscale. Contrairement aux investissements immobiliers bénéficiant d’un avantage fiscal limité au premier propriétaire (niche fiscale), le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique aux propriétaires successifs. Cette situation est un élément très favorable en cas de revente.

Equance, Gestion Privée Internationale

Equance est une société de Conseil en Gestion Privée Internationale proposant des prestations allant du conseil en gestion de patrimoine, au suivi fiscal et à la mise en œuvre de solutions pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 50 pays. Forte des 30 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans les prestations de Conseil en Gestion Privée des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 500.000 Euros, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général. En 2016, Equance est nommée, pour la 3ème année consécutive, par le magazine Décideurs comme un des cabinets « Incontournables » en termes de conseil en gestion de patrimoine et figure à la 31e place du classement de L’Argus de l’assurance 2016 des meilleurs courtiers généralistes du marché français.

* Nous vous présentons tous les mois une solution d’investissement que nous sélectionnons scrupuleusement sur le marché français ou luxembourgeois en toute indépendance.

En savoir + : www.equance.com

Nous contacter

Pour toute demande d’étude gratuite ou de renseignements complémentaires, merci de renseigner vos coordonnées par l’intermédiaire de ce formulaire, un de nos experts vous répondra dans les plus brefs délais.

Equance – Bât. 25 – Parc Club du Millénaire – 1025 rue Henri Becquerel – CS 49521 – 34961 MONTPELLIER Cedex 2 – +33 (0)4 67 71 05 42